Co grozi za korzystanie z działki sąsiada?

Prawo własności może być naruszane nie tylko w ten sposób, że zostaniemy pozbawieni całkowicie możliwości korzystania z nieruchomości. Często w relacjach właścicieli nieruchomości rolnych dochodzi do sytuacji, kiedy nasza własność jest naruszana w ten sposób, że inna osoba dopuszcza się korzystania wbrew naszej woli z nieruchomości, np. wypasając na naszej działce zwierzęta gospodarskie, jak krowy, konie czy kozy lub też notorycznie przepędzając bydło przez naszą działkę. Takie działania mogą powodować znaczne straty dla właściciela, a w przypadku ich dużego natężenia i notoryczności mogą być wyjątkowo uciążliwe.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że ochronie własności służą dwa podstawowe roszczenia, które uzależnione są od charakteru dokonanego naruszenia. Pierwsze roszczenie powstaje w razie dokonania bezprawnego pozbawienia właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą. Jest to roszczenie windykacyjne, inaczej zwane "wydobywczym". Drugim środkiem ochrony, w który wyposażony został właściciel nieruchomości przez ustawodawcę, jest roszczenie negatoryjne (art. 222 § 2 KC)1., które przysługuje "przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą". Powyższy przepis ma zastosowanie właśnie w przypadku, kiedy inna osoba ogranicza nasze prawo własności, ingerując w naszą nieruchomość, przy czym właściciel cały czas włada tą nieruchomością, z tym że jego władanie jest systematycznie o graniczane.

Uregulowane w art. 222 § 2 k.c. roszczenie negatoryjne jest skierowane przeciwko każdej nieuprawnionej osobie, która ingeruje w cudze prawo własności. Przykładami takiej niedozwolonej ingerencji mogą być sytuacje, gdy np. osoba nieuprawniona przechodzi lub przejeżdża przez cudzą nieruchomość, wypędza na tę nieruchomość swoje bydło, wypasa bydło, kieruje na cudzą nieruchomość odpływ wody deszczowej, łowi ryby w cudzym jeziorze, prowadzi budowę na cudzym gruncie czy też czerpie wodę ze źródła lub studni znajdującej się na cudzym gruncie.

Roszczenie negatoryjne przysługuje właścicielowi nieruchomości, co oznacza, że może on wystąpić z żądaniem zaniechania naruszeń na drogę sądową. Właściciel w toku procesu będzie musiał udowodnić, że faktycznie przysługuje mu prawo własności (np. wskazać podstawę nabycia nieruchomości).

W razie sporu sądowego zachodzić tu będzie potrzeba ustalenia rodzaju dokonanego naruszenia cudzego prawa własności (w jaki sposób naruszono nasze prawo własności) i udowodnienia pozwanemu takiego naruszenia (np. za pomocą dowodu z zeznań świadków, dokumentacji fotograficznej). W razie sporu sądowego trzeba będzie również wykazać, że osobie, która naruszyła naszą własność, nie przysługuje skuteczne wobec właściciela uprawnienie do "wkroczenia w sferę cudzego prawa", czyli że np. takiej osobie nie przysługuje służebność drogi koniecznej.

Z brzmienia przepisu art. 222 § 2 k.c. wynika, że na treść roszczenia negatoryjnego składają się dwa uprawnienia przyznane właścicielowi - możliwość żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaprzestania naruszeń. W zależności od okoliczności faktycznych danej sprawy właścicielowi może przysługiwać jedno albo drugie uprawnienie albo obydwa łącznie 3. Sąd w wyroku uwzględniającym nasze roszczenie dokładnie sprecyzuje czynności, jakie naruszyciel winien wykonać w celu przywrócenia stanu zgodnego z prawem, a także określi, od jakich konkretnie naruszeń ma się powstrzymać w przyszłości.

Warto wiedzieć, że w przypadku roszczenia negatoryjnego nie jest możliwe dochodzenie rekompensaty pieniężnej za szkodę związaną z naruszeniem prawa własności. Celem bowiem i treścią roszczenia negatoryjnego nie jest usunięcie wszelkich sutków ingerencji we własność, lecz przywrócenie i zapewnienie istnienia na przyszłość stanu zgodnego z prawem, a więc stanu władztwa nad rzeczą wolnego od ingerencji innych osób. Naprawienia szkody właściciel może domagać się jednak na zasadach ogólnych przewidzianych w kodeksie cywilnym.

Odpowiedzialność odszkodowawcza zachodzi w sytuacji, w której szkoda powstanie wskutek zachowania sprzecznego z prawem - w tym wypadku nieuprawnionej ingerencji w nasze prawo własności. Do przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej należą: wystąpienie szkody, zdarzenie powodujące szkodę oraz związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy wystąpieniem szkody a danym zdarzeniem.

Powyższe możemy zobrazować przykładem: Pan Antoni jest właścicielem działki o powierzchni 20 h położonej w Bieszczadach. Na tej działce realizuje program rolnośrodowiskowy w wariancie, który przewiduje ochronę siedlisk ptaków lęgowych. Zgodnie z wymaganiami programu na przedmiotowej działce nie jest dopuszczalny wypas koni. Po jakimś czasie okazuje się, że pan Józef, będący właścicielem sąsiedniej działki, intensywnie wypasa na działce pana Antoniego właśnie konie. Pan Antoni wielokrotnie wzywa pana Józefa do zaprzestania tych naruszeń, jednakże ten nie reaguje i w dalszym ciągu pozwala sobie ingerować w jego działkę. W niedługim czasie okazuje się, że powyższe stało się przyczyną wydania decyzji przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa o zwrocie dopłat wobec niezachowania wymogów realizowanego programu. W takiej sytuacji poza domaganiem się zaprzestania naruszeń przez pana Józefa, pan Antoni może też domagać się naprawienia szkody, jaką poniósł, przez to, że zmuszony jest zwrócić uzyskane dopłaty, jak również przez to, że nie dostanie ich w następnych latach. W tej sytuacji niewątpliwie istnieje związek przyczynowy pomiędzy dokonanym naruszeniem a powstaniem szkody majątkowej u pana Antoniego, a zatem spełnione są przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej.

Trzeba mieć również świadomość, iż dopuszczanie się wypasu bydła na cudzym gruncie może powodować także odpowiedzialność za wykroczenie 4.

Czynności wykonawcze sprawcy wykroczenia z art. 151 § 1 k.w. zostały opisane szeroko, gdyż na gruncie tego przepisu zabronione zachowania polegać mogą nie tylko na wypasie zwierząt gospodarskich, lecz także na przechodzeniu, przejeżdżaniu lub przeganianiu zwierząt gospodarskich.

Do odpowiedzialności za przedmiotowe wykroczenie nie jest konieczne spowodowanie przez sprawcę jakichkolwiek skutków, karalne jest już samo przechodzenie lub przeganianie zwierząt przez cudzą działkę. Często jednak ze względu na fakt, że wypas zwierząt zawsze powoduje ubytki w trawie rosnącej na gruncie, dochodzić może do zbiegu wykroczeń i odpowiedzialności również za zniszczenie mienia, a w pewnych sytuacjach i za przestępstwo (jeżeli wartość zniszczeń przekroczy określoną wartość).

Z przedmiotowych rozważań wynika, że korzystanie z cudzej nieruchomości na własny użytek często może się okazać nieopłacalne i rodzić wiele konsekwencji, gdyż właściciele nieruchomości mają skuteczne narzędzia prawne, aby dbać o swoją własność, której ochrona w polskim systemie prawnym jest szeroko rozbudowana.

Artykuł pochodzi z wydania 11/2016 miesięcznika Farmer