PARTNERZY PORTALU
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl

Jak odrolnić działkę?

Od 1 stycznia 2009 roku obowiązują nowe zasady dotyczące odrolnienia gruntów rolnych. Zostały one wprowadzone na mocy nowelizacji ustawy z 19 grudnia 2008 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Duz. z 2008 r. nr 237, poz. 1657, z późna. zm.). Na mocy tej ustawy z obowiązku odrolnienia i wyłączania z produkcji rolnej zostały zwolnione grunty rolne położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty klasy IV



Nowelizacja nie zmieniła jednak definicji gruntów rolnych i nadal są one traktowane jako grunty rolne. O tym, czy inwestor będzie mógł taką działkę wykorzystać pod budownictwo, decyduje więc plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Proces odrolnienia gruntów rolnych to wciąż powszechna procedura, warto więc wiedzieć jak sprawnie i bez zakłóceń ją przeprowadzić.

Etapy odrolnienia
Jeśli chcemy zmienić przeznaczenie nieruchomości rolnej na działkę budowlaną, należy przede wszystkim ustalić status nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Planowanie zakupu działki rolnej w celu przekwalifikowania jej na budowlana w gminie, która nie ma mpzp jest dość ryzykowne. Nie wiemy bowiem jakie przeznaczenie ta działka uzyska w przyszłości.
Co do zasady odrolnienie jest dokonywane w dwóch etapach. Najpierw należy zmienić przeznaczenie gruntu rolnego na nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Następnie konieczne jest uzyskanie zgody starosty na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Warto jednak zaznaczyć, że w odniesieniu do m.in. użytków rolnych klas IV, IVa,IVb, V i VI wymóg zmiany przeznaczenia gruntu w mpzp nie ma zastosowania.

Zmiana przeznaczenia gruntu w mpzp
Obecnie procedura zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dotyczy jedynie gruntów rolnych klas I-III, jeśli ich zwarty obszar projektowany do takiej zmiany jest większy niż pół hektara. Grunty miejskie zwolnione są z tego obowiązku niezależnie od ich klasy. Warto też wiedzieć, że przeznaczenie na cele nierolnicze użytków rolnych klas I-III wymaga uzyskania zgodny ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.

Złożenie i rozpatrzenie wniosku o odrolnienie jest bezpłatne. Trzeba w nim precyzyjnie oznaczyć położenie gruntu przeznaczonego do odrolnienia. Warto wcześniej sprawdzić potrzebne dane w ewidencji gruntów rolnych. Należy również określić, na jaki cel ma być przeznaczony grunt (np. budownictwo mieszkaniowe). Niestety procedura może trwać długo, gdyż gminy nie są zobligowane żadnym terminem, w ciągu którego powinny rozpatrzyć wniosek i uwzględnić zmiany w mpzp.

Zazwyczaj zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze w mpzp powoduje wzrost wartości danej działki. Gmina, na wypadek zamiaru sprzedaży przez inwestora nabytej działki rolnej, może żądać z tytułu wzrostu wartości nieruchomości tzw. opłaty planistycznej. Wysokość takiej opłaty powinna zostać określona w mpzp, nie może być ona wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy.

Wyłączenie z produkcji rolnej

Odrolnienie gruntu stanowi połowę sukcesu. Po zmianie przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze w mpzp należy dokonać jeszcze wyłączenia terenu z produkcji rolnej. Postępowanie w tej sprawie wszczynane jest na wniosek właściciela składany do starosty (lub prezydenta miasta na prawach powiatu). Decyzja taka musi być wydana przez odpowiedni organ przed rozpoczęciem ewentualnych starań inwestora o pozwolenie na budowę. Dopiero po uzyskaniu decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, grunt zostaje przekwalifikowany w ewidencji gruntów i budynków z rolnego na inwestycyjny.

Opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej

Po uzyskaniu zezwolenia na wyłączenie z produkcji rolnej należy wnieść jednorazową opłatę za trwałe wyłączenie gruntów z użytkowania rolniczego, a następnie wnosić opłaty roczne. Opłaty są naliczane przez starostę lub prezydenta miasta na prawach powiatu.
Im wyższa klasa ziemi, tym wyższe opłaty należy uiszczać. Opłatę roczną w wysokości 10 % jednorazowej należności ponosi się za każdy rok użytkowania gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne, w sytuacji trwałego wyłączenia – przez 10 lat, a w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres jego trwania, nie dłużej jednak niż przez 20 lat.

Wyłączenie następuje nieodpłatnie tylko w przypadku przeznaczenia gruntów o powierzchni do 500 m2 na cele budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego i do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego. Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych powstaje w przypadku przekroczenia tej powierzchni (opłata naliczana jest od nadwyżki). Opłatom podlegają również grunty przeznaczone na cele budowy wolnostojących garaży, budynków gospodarczych, usługowych i innych
Za wyłączenie z produkcji rolnej 1 hektara opłaty wynoszą:
a) przy gruntach wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego:
- za grunt orny klasy I – 437 175 PLN;
- za grunt orny klasy II – 378 885 PLN;
- za grunt orny klasy IIIa – 320 595 PLN;
- za grunt orny klasy IIIb – 262 305 PLN;
b) przy gruntach wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego:
- za grunt klasy IVa – 204 015 PLN;
- za grunt IVb – 145 725 PLN;
- za grunt klasy V – 116 580 PLN;
- za grunt klasy VI – 87 435 PLN;
c) przy gruntach pod stawami rybnymi - 233 160 PLN.
Obowiązek uiszczania należności i opłat rocznych powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. Opłatę jednorazową należy zapłacić, w terminie 60 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Opłatę roczną za dany rok uiszcza się w terminie do 30 czerwca tego roku.

Brak opłaty będzie karany
Gdy opłaty za wyłączenie gruntów nie zostaną w terminie uregulowane, może zostać rozpoczęte postępowanie egzekucyjne. Starosta (prezydent miasta na prawach powiatu ) może wówczas ustalić opłatę w wysokości dwukrotnej jednorazowej należności, jeżeli uzna, że grunty rolne wyłączono z produkcji rolniczej niezgodnie z przepisami ustawy, czyli bez decyzji wyłączającej z produkcji rolnej i niezgodnie z mpzp albo w sytuacji, gdy takiego planu w gminie nie ma. Może również postąpić w inny sposób wydając decyzję, która będzie wyłączać z produkcji rolnej z urzędu i zostanie w niej ustalona wysokość stosownej należności, podwyższona o 10 % oraz wysokość opłat rocznych (postępowanie takie może mieć miejsce w sytuacji gdy organ administracji uzna, że grunty przeznaczone w mpzp na cele nierolnicze wyłączono z produkcji bez decyzji).

A może zabudowa siedliskowa?

Jeśli nie mamy czasu na załatwianie licznych formalności dotyczących przekształcania gruntu rolnego w działkę budowlaną może warto zastanowić się nad zakupem działki pod tzw. budowę siedliskową. Pojęcie "siedliska" nie jest kategorią normatywną, bezspornym jest jednak fakt, iż jego celem jest zaspokojenie potrzeb socjalno - bytowych osób prowadzących gospodarstw rolne. Warto podkreślić, że tego typu inwestycję mogą realizować wyłącznie rolnicy, ponieważ jest ona ściśle związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Uważa się, że osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego precyzuje, iż gospodarstwo rolne powinno obejmować obszar nie mniejszy niż 1 hektar użytków rolnych. Z kolei rolnikiem zgodnie z ustawą jest osoba, która dysponuje w/w gruntem w formie własności, wieczystego użytkowania czy dzierżawy i ma odpowiednie kwalifikacje. Zgodnie z art. 6 ust. 3 pkt. 1 o kształtowaniu ustroju rolnego osoba fizyczna ma odpowiednie kwalifikacje, jeżeli uzyskała wykształcenie rolnicze, co najmniej zasadnicze, albo wykształcenie średnie lub wyższe lub też osobiście prowadziła gospodarstwo rolne albo pracowała w gospodarstwie rolnym, przez co najmniej pięć lat. Jeśli potencjalny inwestor nie spełnia ustawowych warunków bycia rolnikiem, musi odrolnić działkę, żeby wybudować dom.

Zabudowa siedliskowa może obejmować budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze (stodoła, obora itp.), które powinny być zlokalizowane zgodnie z mpzp bądź warunkami zabudowy uzyskanymi przez inwestora. Jeśli w danej gminie uchwalono mpzp, musi być w nim ustalona minimalna powierzchnia działki wymagana w danej gminie do budowy domu w zabudowie siedliskowej. Jeśli jednak w gminie nie ma planu wtedy uzyskanie pozwolenia na budowę będzie możliwe tylko wówczas gdy gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Taka średnia ogłaszana jest w uchwale właściwej Rady Gminy.

Tak więc osoba, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, której powierzchnia nie przekracza średniej powierzchni gospodarstwa rolnego i która nie sąsiaduje z zabudowanymi działkami, może przeprowadzić inwestycję dopiero po powiększeniu powierzchni swojej nieruchomości lub po objęciu jej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Źródło: FARMER 21/2010



Podobał się artykuł? Podziel się!
×

WSZYSTKIE KOMENTARZE (6)

  • Farmer 2017-04-02 21:57:34
    Proszę o pomoc przy odrolnieniu działki rolnej status R2 w granicach miasta Lublina
    Mail assist_9@onet.eu
  • Farmer 2017-04-02 21:52:55
    Jestem właścicielem działki rolnej w Lublinie w granicach administracyjnych miasta, Miasto Lublin odralnia ten teren kilka lat... Jakie mam szanse na wybudowanie na niej domu??
  • gospodarz 2014-07-03 13:09:14
    Mam działkę rolną klasa RIVa o powierzchni 6 arów czy mogę na nich postawić altankę drewnianą czy trzeba odrolnić
  • strzegus 2014-05-04 12:18:08
    A co z działkami rolnymi położonymi poza miastem.
    Mam działkę rolną klasa IV o powierzchni 5400 m2 położoną na wsi. W mpzp jako działka na cele rolne. Czy mogę ja odrolnić czy nie
  • młody rolnik 2012-12-01 18:33:49
    Najpierw budujesz a pozniej odralniasz
ZOBACZ WSZYSTKIE KOMENTARZE

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 3.236.51.151
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin forum

KONTAKT24

Widziałeś, słyszałeś coś ważnego? Byłeś świadkiem niecodziennego wydarzenia? Napisz do nas! Opublikujemy, zainterweniujemy, pokażemy całemu światu. Jesteśmy dla Was 24 h na dobę, 7 dni w tygodniu.

DODAJ PLIKI

Kliknij lub przeciągnij pliki z dysku i upuść. Max. rozmiar pliku 4 MB.

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do odwołania zgody oraz prawo sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania dokonanego przed jej wycofaniem.

W dowolnym czasie możesz określić warunki przechowywania i dostępu do plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej.

Jeśli zgadzasz się na wykorzystanie technologii plików cookies wystarczy kliknąć poniższy przycisk „Przejdź do serwisu”.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.