Nowelizacja nie zmieniła jednak definicji gruntów rolnych i nadal są one traktowane jako grunty rolne. O tym, czy inwestor będzie mógł taką działkę wykorzystać pod budownictwo, decyduje więc plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Proces odrolnienia gruntów rolnych to wciąż powszechna procedura, warto więc wiedzieć jak sprawnie i bez zakłóceń ją przeprowadzić.

Etapy odrolnienia
Jeśli chcemy zmienić przeznaczenie nieruchomości rolnej na działkę budowlaną, należy przede wszystkim ustalić status nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Planowanie zakupu działki rolnej w celu przekwalifikowania jej na budowlana w gminie, która nie ma mpzp jest dość ryzykowne. Nie wiemy bowiem jakie przeznaczenie ta działka uzyska w przyszłości.
Co do zasady odrolnienie jest dokonywane w dwóch etapach. Najpierw należy zmienić przeznaczenie gruntu rolnego na nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Następnie konieczne jest uzyskanie zgody starosty na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Warto jednak zaznaczyć, że w odniesieniu do m.in. użytków rolnych klas IV, IVa,IVb, V i VI wymóg zmiany przeznaczenia gruntu w mpzp nie ma zastosowania.

Zmiana przeznaczenia gruntu w mpzp
Obecnie procedura zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dotyczy jedynie gruntów rolnych klas I-III, jeśli ich zwarty obszar projektowany do takiej zmiany jest większy niż pół hektara. Grunty miejskie zwolnione są z tego obowiązku niezależnie od ich klasy. Warto też wiedzieć, że przeznaczenie na cele nierolnicze użytków rolnych klas I-III wymaga uzyskania zgodny ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.

Złożenie i rozpatrzenie wniosku o odrolnienie jest bezpłatne. Trzeba w nim precyzyjnie oznaczyć położenie gruntu przeznaczonego do odrolnienia. Warto wcześniej sprawdzić potrzebne dane w ewidencji gruntów rolnych. Należy również określić, na jaki cel ma być przeznaczony grunt (np. budownictwo mieszkaniowe). Niestety procedura może trwać długo, gdyż gminy nie są zobligowane żadnym terminem, w ciągu którego powinny rozpatrzyć wniosek i uwzględnić zmiany w mpzp.

Zazwyczaj zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze w mpzp powoduje wzrost wartości danej działki. Gmina, na wypadek zamiaru sprzedaży przez inwestora nabytej działki rolnej, może żądać z tytułu wzrostu wartości nieruchomości tzw. opłaty planistycznej. Wysokość takiej opłaty powinna zostać określona w mpzp, nie może być ona wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy.

Wyłączenie z produkcji rolnej
Odrolnienie gruntu stanowi połowę sukcesu. Po zmianie przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze w mpzp należy dokonać jeszcze wyłączenia terenu z produkcji rolnej. Postępowanie w tej sprawie wszczynane jest na wniosek właściciela składany do starosty (lub prezydenta miasta na prawach powiatu). Decyzja taka musi być wydana przez odpowiedni organ przed rozpoczęciem ewentualnych starań inwestora o pozwolenie na budowę. Dopiero po uzyskaniu decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, grunt zostaje przekwalifikowany w ewidencji gruntów i budynków z rolnego na inwestycyjny.

Opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej
Po uzyskaniu zezwolenia na wyłączenie z produkcji rolnej należy wnieść jednorazową opłatę za trwałe wyłączenie gruntów z użytkowania rolniczego, a następnie wnosić opłaty roczne. Opłaty są naliczane przez starostę lub prezydenta miasta na prawach powiatu.
Im wyższa klasa ziemi, tym wyższe opłaty należy uiszczać. Opłatę roczną w wysokości 10 % jednorazowej należności ponosi się za każdy rok użytkowania gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne, w sytuacji trwałego wyłączenia – przez 10 lat, a w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres jego trwania, nie dłużej jednak niż przez 20 lat.

Wyłączenie następuje nieodpłatnie tylko w przypadku przeznaczenia gruntów o powierzchni do 500 m2 na cele budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego i do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego. Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych powstaje w przypadku przekroczenia tej powierzchni (opłata naliczana jest od nadwyżki). Opłatom podlegają również grunty przeznaczone na cele budowy wolnostojących garaży, budynków gospodarczych, usługowych i innych
Za wyłączenie z produkcji rolnej 1 hektara opłaty wynoszą:
a) przy gruntach wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego:
- za grunt orny klasy I – 437 175 PLN;
- za grunt orny klasy II – 378 885 PLN;
- za grunt orny klasy IIIa – 320 595 PLN;
- za grunt orny klasy IIIb – 262 305 PLN;
b) przy gruntach wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego:
- za grunt klasy IVa – 204 015 PLN;
- za grunt IVb – 145 725 PLN;
- za grunt klasy V – 116 580 PLN;
- za grunt klasy VI – 87 435 PLN;
c) przy gruntach pod stawami rybnymi - 233 160 PLN.
Obowiązek uiszczania należności i opłat rocznych powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. Opłatę jednorazową należy zapłacić, w terminie 60 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Opłatę roczną za dany rok uiszcza się w terminie do 30 czerwca tego roku.

Brak opłaty będzie karany
Gdy opłaty za wyłączenie gruntów nie zostaną w terminie uregulowane, może zostać rozpoczęte postępowanie egzekucyjne. Starosta (prezydent miasta na prawach powiatu ) może wówczas ustalić opłatę w wysokości dwukrotnej jednorazowej należności, jeżeli uzna, że grunty rolne wyłączono z produkcji rolniczej niezgodnie z przepisami ustawy, czyli bez decyzji wyłączającej z produkcji rolnej i niezgodnie z mpzp albo w sytuacji, gdy takiego planu w gminie nie ma. Może również postąpić w inny sposób wydając decyzję, która będzie wyłączać z produkcji rolnej z urzędu i zostanie w niej ustalona wysokość stosownej należności, podwyższona o 10 % oraz wysokość opłat rocznych (postępowanie takie może mieć miejsce w sytuacji gdy organ administracji uzna, że grunty przeznaczone w mpzp na cele nierolnicze wyłączono z produkcji bez decyzji).

A może zabudowa siedliskowa?
Jeśli nie mamy czasu na załatwianie licznych formalności dotyczących przekształcania gruntu rolnego w działkę budowlaną może warto zastanowić się nad zakupem działki pod tzw. budowę siedliskową. Pojęcie "siedliska" nie jest kategorią normatywną, bezspornym jest jednak fakt, iż jego celem jest zaspokojenie potrzeb socjalno - bytowych osób prowadzących gospodarstw rolne. Warto podkreślić, że tego typu inwestycję mogą realizować wyłącznie rolnicy, ponieważ jest ona ściśle związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Uważa się, że osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego precyzuje, iż gospodarstwo rolne powinno obejmować obszar nie mniejszy niż 1 hektar użytków rolnych. Z kolei rolnikiem zgodnie z ustawą jest osoba, która dysponuje w/w gruntem w formie własności, wieczystego użytkowania czy dzierżawy i ma odpowiednie kwalifikacje. Zgodnie z art. 6 ust. 3 pkt. 1 o kształtowaniu ustroju rolnego osoba fizyczna ma odpowiednie kwalifikacje, jeżeli uzyskała wykształcenie rolnicze, co najmniej zasadnicze, albo wykształcenie średnie lub wyższe lub też osobiście prowadziła gospodarstwo rolne albo pracowała w gospodarstwie rolnym, przez co najmniej pięć lat. Jeśli potencjalny inwestor nie spełnia ustawowych warunków bycia rolnikiem, musi odrolnić działkę, żeby wybudować dom.

Zabudowa siedliskowa może obejmować budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze (stodoła, obora itp.), które powinny być zlokalizowane zgodnie z mpzp bądź warunkami zabudowy uzyskanymi przez inwestora. Jeśli w danej gminie uchwalono mpzp, musi być w nim ustalona minimalna powierzchnia działki wymagana w danej gminie do budowy domu w zabudowie siedliskowej. Jeśli jednak w gminie nie ma planu wtedy uzyskanie pozwolenia na budowę będzie możliwe tylko wówczas gdy gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Taka średnia ogłaszana jest w uchwale właściwej Rady Gminy.

Tak więc osoba, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, której powierzchnia nie przekracza średniej powierzchni gospodarstwa rolnego i która nie sąsiaduje z zabudowanymi działkami, może przeprowadzić inwestycję dopiero po powiększeniu powierzchni swojej nieruchomości lub po objęciu jej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Źródło: FARMER 21/2010