KTO MOŻE ZASIEDZIEĆ?
Zasiedzenie ma za zadanie skorygować rzeczywiste posiadanie z istniejącym prawem własności. Powoduje ono, że dotychczasowy właściciel bez żadnego wynagrodzenia traci prawo własności w związku z niewykonywaniem tego prawa. Zasiedzieć daną nieruchomość może tylko posiadacz samoistny, czyli osoba, która włada daną nieruchomością jak właściciel. Jeśli więc mimo, iż nie jesteśmy właścicielem płacimy podatek od nieruchomości czy też opłatę za użytkowanie wieczyste, zabudowaliśmy działkę, wydzierżawiliśmy ją sąsiadom, ubezpieczyliśmy nieruchomość, możemy starać się o nabycie własności poprzez stwierdzenie przez sąd zasiedzenia. Jeśli jednak jesteśmy jedynie najemcą czy dzierżawcą nieruchomości, nie mamy żadnych szans na jej zasiedzenie, gdyż jesteśmy jedynie posiadaczem zależnym, a nie samoistnym.

Nie można zasiedzieć nieruchomości o charakterze użyteczności publicznej lub takiej, która została wyłączona z obrotu (np. grunty zajęte pod drogi publiczne, parki). Nie jest możliwe też zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzących w skład mieszkania. Można jednak zasiedzieć prawo do lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności.

DOBRA I ZŁA WIARA
Długość terminów zasiedzenia zależy od istnienia dobrej lub złej wiary. Kodeks cywilny nie definiuje jednak tych pojęć. W praktyce przyjmuje się, że z dobrą wiarą mamy do czynienia, jeśli posiadacz pozostawał w błędnym, aczkolwiek uzasadnionym przekonaniu, że jest użytkownikiem wieczystym lub właścicielem danej nieruchomości. Jeśli jednak posiadacz włada nieruchomością, mimo iż zdaje sobie sprawę, że prawo własności mu nie przysługuje, wtedy zakładamy istnienie złej wiary.

W złej wierze jest np. osoba, która nabyła nieruchomość na podstawie nieformalnej umowy sprzedaży sporządzonej bez zachowania formy aktu notarialnego. Trudno też będzie uzasadnić dobrą wiarę, gdy dana nieruchomość ma założona księgę wieczystą, z której treścią posiadacz mógłby się przecież bez przeszkód zapoznać.
Sąd ocenia istnienie dobrej czy złej wiary w chwili wejścia posiadacza w posiadanie nieruchomości. Posiadacz jest dalej w dobrej wierze, jeśli dowiedział się, że nie jest właścicielem w terminie późniejszym niż wszedł w posiadanie nieruchomości.

TERMINY ZASIEDZENIA
Zgodnie z postanowieniami art. 172 kodeksu cywilnego zasiedzenie nieruchomości następuje automatycznie po:
20 latach nieprzerwanego samoistnego posiadania w dobrej wierze (gdy posiadacz ma powody sądzić, że jest właścicielem),
30 latach nieprzerwanego samoistnego posiadania w złej wierze (gdy posiadacz w momencie zajęcia nieruchomości wiedział, że nie jest właścicielem).

Gdy podczas biegu zasiedzenia miało miejsce przeniesienie posiadania, okres posiadania poprzednika prawnego wliczony będzie do okresu posiadania aktualnego posiadacza. Jeśli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, aby doszło do zasiedzenia, łączny okres ich posiadania musi wynieść 30 lat. Bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się z dniem kiedy dana osoba zaczyna nieruchomość użytkować. Przed sądem musimy odpowiednio tę datę uzasadnić, przedstawiając na tę okoliczność odpowiednie dowody. Należy także wykazać, iż posiadanie było nieprzerwane. Bieg zasiedzenia może zostać przerwany np. przez podjęcie przez właściciela czynności zmierzających do wydania mu nieruchomości.

Przed 1 października 1990 roku okres zasiedzenia był krótszy, wynosił odpowiednio przy dobrej wierze 10 lat a przy złej wierze 20 lat. Jeśli więc okres wystarczający do stwierdzenia zasiedzenia upłynął przed tą datą to do stwierdzenia zasiedzenia będą miały zastosowanie te krótsze terminy zasiedzenia.

CO POWINNO ZNALEŹĆ SIĘ WE WNIOSKU DO SĄDU?
Fakt zasiedzenia musi zostać potwierdzony przez wydanie przez sąd cywilny stosownego postanowienia. Dopiero po uzyskaniu takiego dokumentu można wpisać daną osobę do księgi wieczystej nieruchomości jako właściciela. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia składa się do sądu rejonowego, właściwego ze względu na miejsce jest położenia nieruchomości.
Wniosek powinien zawierać: nazwę i adres sądu, imię, nazwisko i adres wnioskodawcy, imiona, nazwiska i adresy wszystkich zainteresowanych wynikiem postępowania ( np. dotychczasowego właściciela, jego spadkobierców, dzierżawców etc.); imiona, nazwiska i adresy świadków, którzy mogą potwierdzić okres posiadania nieruchomości; uzasadnienie, w którym wyjaśniamy, przedstawiając odpowiednie dowody, kiedy się rozpoczął bieg zasiedzenia i że trwał on nieprzerwanie.

Do wniosku należy dołączyć następujące załączniki: odpis z księgi wieczystej zasiedzianej nieruchomości albo informację ze zbioru dokumentów, jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej; wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków; postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku (jeśli do zasiedzenia ma zostać wliczony okres posiadania spadkodawców); dowód wniesienia opłaty sądowej lub ewentualnie wniosek o zwolnienie z kosztów postępowania wraz z zaświadczeniem o stanie majątku.
Dowody na nieprzerwane posiadanie nieruchomości mogą stanowić m.in.: zaświadczenia od urzędu skarbowego o wpłacanym podatku od nieruchomości, zaświadczenia od płatnika podatków (np. sołtysa), umowy ubezpieczenia budynków posadowionych na nieruchomości, ewentualne umowy dzierżawy, jeżeli wydzierżawiliśmy komuś grunty. Należy dołączyć wszystkie dokumenty, które mogą wesprzeć nasze twierdzenia o zasiedzeniu.

Jeśli nie wiemy kto jest właścicielem zawiadywanej nieruchomości lub nie mamy z nim kontaktu należy wnieść do sądu o wezwanie przez sąd zainteresowanych poprzez ogłoszenie poczytnym piśmie o zasięgu ogólnokrajowym i w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Jeśli w terminie 3 miesięcy od ukazania się ogłoszenia nikt się nie zgłosi, sąd przeprowadzi postępowanie z udziałem dotychczasowych uczestników. Pamiętajmy, że wniosek o zasiedzenie jest rozpatrywany na rozprawie, w której udział mogą wziąć wszyscy zainteresowani. Poprzedni właściciele mogą zatem czynnie bronić na niej swych interesów.

ILE KOSZTUJE PRZEPROWADZENIE SPRAWY?
Niestety stwierdzenie zasiedzenia jest dość kosztownym procesem. Od wniosku o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie sąd pobiera opłatę stałą, niezależną od wartości nieruchomości w wysokości dwóch tysięcy złotych. Po uprawomocnieniu się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie będziemy musieli zapłacić kwotę dwustu złotych. Jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej czekają nas kolejne koszty – sześćdziesiąt złotych za założenie księgi.
Należy także liczyć się z dodatkowymi wydatkami np. na odpisy z ksiąg wieczystych niezbędnych do złożenia wniosku, na ewentualne opinie biegłych ( geodety, rzeczoznawcy majątkowego) czy też, w przypadku, gdy nie możemy wskazać właściciela nieruchomości – koszty ogłoszenia w gazecie.

CO Z PODATKAMI?
Kiedy już nowy właściciel otrzyma postanowienie sądu stwierdzające nabycie własności przez zasiedzenie musi pamiętać o opłaceniu podatku w wysokości 7 procent wartości nieruchomości. Termin uregulowania tego zobowiązania wynosi miesiąc od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu. Postanowienie uzyskuje prawomocność gdy żaden uczestnik postępowania nie wniesie apelacji. Zeznanie należy złożyć na druku SD-3, który dostępny jest na stronie internetowej: www.mofnet.gov.pl lub tez w każdym urzędzie skarbowym.

Podstawą do obliczenia podatku jest wartość rynkowa zasiedzianej nieruchomości. Wartość ta jest obliczana według cen z dnia uprawomocnienia się postanowienia stwierdzającego zasiedzenie. Odlicza się jednak od niej wartość nakładów poczynionych na nieruchomości w okresie biegu zasiedzenia. Czyli jeśli np. w trakcie posiadania działki wybudowaliśmy na niej dom, wartość tego domu nie będzie wliczana do podstawy opodatkowania.
Razem z drukiem SD-3 powinniśmy złożyć następujące załączniki: postanowienie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia, wypis z księgi wieczystej, dokumenty potwierdzające poczynienie nakładów na nieruchomość w czasie jej posiadania.
Wyjątek: Spadkobiercy nie płacą podatku od nabycia w drodze zasiedzenia, który obciążałby spadkodawców, gdyby postanowienie stwierdzające zasiedzenie było wydane za ich życia Potwierdziło to Ministerstwo Finansów w piśmie z 22 lipca 2008 r. (sygn. BMI 8/0553/ 618/08/24). W takim przypadku płacą tylko podatek od spadków i darowizn. Oznacza to, że jeśli okres zasiedzenia upłynął za życia spadkodawcy, a wniosek o stwierdzenie zasiedzenia mogą złożyli dopiero jego spadkobiercy podatek nie będzie należny.

KIEDY MOŻNA SPRZEDAĆ ZASIEDZIANĄ NIERUCHOMOŚĆ?
Warto też wiedzieć, że gdy już uzyskaliśmy własność nieruchomości w drodze zasiedzenia i chcemy ją szybko sprzedać, do zawarcia umowy sprzedaży nie jest potrzebny nam wpis naszego prawa do księgi wieczystej. Jedyne co jest nam potrzebne to prawomocne postanowienie sądu o zasiedzeniu oraz zaświadczenie z urzędu skarbowego, że podatek od zasiedzenia został prawidłowo uregulowany. Do sporządzenia aktu notarialnego, nie jest bowiem niezbędne ujawnienie w księdze wieczystej sprzedającego, który nabył stwierdzone prawomocnym postanowieniem sądu prawo własności nieruchomości w wyniku zasiedzenia.

Źródło: FARMER 22/2009