Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości, co następuje z mocy prawa wskutek upływu określonego czasu. Poniżej o tym, kiedy dochodzi do zasiedzenia nieruchomości, jakie są tego przesłanki i dlaczego warto wystąpić do Sądu z wnioskiem o zasiedzenie.

CEL INSTYTUCJI ZASIEDZENIA

Instytucja zasiedzenia jest wyrazem dążenia do zapewnienia pewności obrotu prawnego, który ma polegać na uregulowaniu stanu prawnego, a dokładniej rzecz ujmując, zniwelowaniu różnicy między stanem prawnym (wynikającym w większości przypadków z księgi wieczystej) a długoletnim stanem posiadania. Chodzi zatem o uregulowanie sytuacji, kiedy faktycznie posiadamy daną nieruchomość i traktujemy ją jak właściciel, a z dokumentów wynika, iż właścicielem jest ktoś inny lub też brak jest informacji na temat właściciela.

Zasiedzenie należy do instytucji dawności, co oznacza, iż w przypadku upływu pewnego czasu nastąpić mogą negatywne konsekwencje dla osoby będącej właścicielem nieruchomości wynikające z tego, że nie wykonuje ona swoich uprawnień właścicielskich przysługujących w stosunku do nieruchomości.

PRZESŁANKI ZASIEDZENIA NIERUCHOMOŚCI

Do przesłanek zasiedzenia należy: samoistne posiadanie nieruchomości i upływ określonego czasu, tj. 20 lub 30 lat - w zależności od tego, czy posiadanie samoistne jest w dobrej czy w złej wierze1. Przy czym zaznaczyć należy, iż dobra wiara, czy też jej brak, nie jest przesłanką zasiedzenia, gdyż wpływa wyłącznie na długość terminu do zasiedzenia. W pierwszej kolejności rozważając, czy doszło do owego zasiedzenia nieruchomości, należy sobie odpowiedzieć na pytanie - czy posiadanie nieruchomości było samoistne, czyli czy było tzw. posiadaniem właścicielskim? Należy mieć to na uwadze, gdyż tylko posiadacz samoistny ma prawo do zasiedzenia.

Art. 336 k.c.2 definiuje pojęcie posiadania samoistnego, jako władanie rzeczą w takim zakresie jak właściciel, tj. korzystanie z rzeczy z wyłączeniem innych osób, a więc pobieranie pożytków i innych przychodów z rzeczy (na przykład zbiór plonów), a także rozporządzanie rzeczą.3 Posiadanie wiąże się również z wykonywaniem obowiązków właścicielskich w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, np. zapłata podatku od nieruchomości, dbanie o stan i utrzymywanie na niej porządku. Są to typowe zewnętrzne oznaki posiadania samoistnego.

W niektórych sytuacjach posiadanie nie będzie mogło być uznane za samoistne i prowadzące do zasiedzenia rzeczy. Na ogół będzie to miało miejsce w wyniku wydania rzeczy na podstawie umowy zawartej przez właściciela o czasowe z niej korzystanie. Może to być np. przez użytkowanie wieczyste, najem, użyczenie, zastaw. W takiej sytuacji wprawdzie posiadamy nieruchomość, ale na rzecz jej prawowitego właściciela płacimy czynsz wynikający przykładowo z umowy dzierżawy lub najmu. Uiszczanie takich opłat za korzystanie z nieruchomości świadczy o tym, iż nieruchomości nie traktujemy jak własnej, ale zdajemy sobie sprawę, iż jest to cudza własność i dlatego uiszczamy stosowny czynsz, nie traktując przy tym nieruchomości jak właściciel.

Drugą - obok posiadania samoistnego - przesłanką zasiedzenia jest upływ czasu. Oznacza to, iż do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest, aby posiadanie to trwało nieprzerwanie przez określony czas. W tym miejscu należy się zastanowić, co znaczy, aby posiadanie trwało nieprzerwanie. Zgodnie z art. 340 k.c.: "Domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania". Wobec tego posiadacz samoistny nie jest zobligowany do wykazywania ciągłości posiadania niejako dzień pod dniu, a wystarczy jedynie, że wskaże, iż nieruchomość była przez niego posiadana w różnych momentach. Z kolei za przemijającą przeszkodę w rozumieniu ww. przepisu uważa się przeszkodę spowodowaną czynnikami obiektywnymi, jak np. utrata władania łąką zalaną przez wodę w czasie trwania powodzi4, choroba lub inne zdarzenia, które mają charakter czasowy, aczkolwiek ostatecznie ustąpią.

Aktualna regulacja prawna przewiduje 20-letni termin zasiedzenia - w przypadku posiadania w dobrej wierze, oraz 30-letni termin dla posiadacza w złej wierze. Wskazane terminy obowiązują od 1 października 1990 r., kiedy to weszła w życie ustawa z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny. Poprzednio obowiązujące przepisy przewidywały odpowiednio 10 i 20 lat. Obecnie jednak po zmianie ustroju na wolnorynkowy, gdzie bardziej chroniona jest własność prywatna, doszło do ich przedłużenia. Należy również zaznaczyć, że owe krótsze terminy mają zastosowanie, gdy termin zasiedzenia rozpoczął się i zakończył jeszcze przed 1 października 1990 r., czyli przed wejściem w życie ówczesnej nowelizacji Kodeksu cywilnego.5

POSIADANIE SAMOISTNE W DOBREJ WIERZE

Kodeks cywilny nie zawiera definicji tego pojęcia, jednak zgodnie z obowiązującą regulacją istnieje ogólne domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.), co oznacza przerzucenie ciężaru dowodu złej wiary na tego, kto twierdzi, że samoistny posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze. Decydująca dla oceny dobrej czy złej wiary posiadacza jest przede wszystkim jego świadomość. Dla przykładu, jeżeli akt notarialny okazał się nieważny z przyczyn leżących po stronie sprzedającego (np. sprzedający nie miał zdolności do czynności prawnych, a kupujący o tym nie wiedział i zawarł taką umowę, zapłacił umówioną cenę i traktuje grunt jak własny), to w takiej sytuacji można traktować nabywcę jako posiadacza w dobrej wierze. Podobnie z dobrą wiarą możemy mieć do czynienia w sytuacji, gdy posiadacz obejmuje w swoje władanie nieruchomość jako spadkobierca ustawowy, nie mając przy tym wiedzy, że spadkodawca pozostawił testament na rzecz osoby trzeciej, która de facto staje się właścicielem takiej nieruchomości. Zatem pomimo istnienia ważnego testamentu, ten spadkobierca będąc w usprawiedliwionym błędnym przekonaniu może być traktowany jako posiadacz w dobrej wierze.

POSIADANIE SAMOISTNE W ZŁEJ WIERZE

Z kolei posiadaczem samoistnym w złej wierze jest osoba, która korzysta z nieruchomości, traktując ją jak swoją własność, ale jednocześnie wie, że nie jest właścicielem (lub powinna mieć tego świadomość). Dla przykładu, jeżeli obok naszej nieruchomości znajduje się nieuprawiana przez nikogo od lat działka, co do której nie wiemy, kto jest właścicielem, ale po pewnym czasie zaczynamy ją uprawiać i płacić od niej podatki, to mamy do czynienia z posiadaczem samoistnym w złej wierze i do zasiedzenia potrzebny jest upływ 30-letniego terminu. W tej sytuacji posiadacz miał bowiem świadomość, iż nie przysługuje mu prawo własności do tej nieruchomości. W praktyce zdarza się, iż do obrotu nieruchomościami rolnymi dochodzi na podstawie ustnych umów lub też umów w formie pisemnej z pominięciem formy aktu notarialnego, który jest wymagany dla ważności takich czynności prawnych. Warto wiedzieć, że w takim przypadku pomimo zapłaty za zakupiony grunt i objęcia go w posiadanie, nie dochodzi do zmiany właściciela nieruchomości ze względu na nieważność umowy spowodowaną niezachowaniem formy aktu notarialnego, ponadto mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze. Zgodnie bowiem z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 6.12.1991 r. (sygn. akt III CZP 108/91): "Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze". W takich okolicznościach potrzebny jest dłuższy czas, aby zasiedzieć nieruchomość.

Decydującym momentem dla oceny występowania kryterium dobrej lub złej wiary po stronie posiadacza jest chwila uzyskania posiadania, wobec czego późniejsze od tej chwili okoliczności powodujące, że samoistny posiadacz stał się posiadaczem w złej wierze, nie mają już znaczenia i nie powodują przedłużenia terminu do 30 lat.

Istotnym zagadnieniem przy omawianiu zasiedzenia nieruchomości jest również kwestia doliczania do zasiedzenia okresu posiadania nieruchomości przez poprzedników, co pozwala na pewnego rodzaju "uzbieranie" okresu zasiedzenia w sytuacji, gdy w czasie biegu terminu zasiedzenia posiadanie przeszło z jednej osoby na drugą. Zgodnie bowiem z art. 176 k.c.: "§ 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. § 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza". Cytowany przepis określa ogólne zasady doliczania przez posiadacza czasu posiadania poprzedniego posiadacza przy obliczaniu terminu zasiedzenia w sytuacji, w której podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania (§ 1), oraz w razie śmierci posiadacza (§ 2). Przy czym należy mieć świadomość, iż doliczenie okresu posiadania przez poprzednika jest możliwe tylko wtedy, gdy poprzednik sam nie zasiedział nieruchomości, ponieważ samoistny posiadacz nie może doliczyć sobie czasu posiadania właściciela.6

ZALETY UREGULOWANIA STANU PRAWNEGO NIERUCHOMOŚCI

Jeżeli dojdziemy do przekonania, iż spełniamy przesłanki konieczne do zasiedzenia, warto uregulować w sposób formalny kwestię własności nieruchomości i wystąpić do sądu z wnioskiem o zasiedzenie. W wyniku takiego postępowania można uzyskać orzeczenie Sądu, które stanowić będzie potwierdzenie prawa własności do tejże nieruchomości i będzie postawą do uregulowania stanu prawnego w księdze wieczystej. Nieruchomości mające uregulowany stan prawny, co do zasady są atrakcyjniejsze na rynku i łatwiej można je np. sprzedać czy wydzierżawić. Poza tym jeżeli stan prawny nieruchomości pozostaje nieuregulowany, istnieje obawa, iż w każdej chwili może pojawić się właściciel nieruchomości lub jego spadkobierca, który zażąda zwrotu nieruchomości. Dodatkowo, w przypadku posiadaczy samoistnych w złej wierze, z którymi najczęściej mamy do czynienia w praktyce, istnieje niebezpieczeństwo, że właściciel nieruchomości może zażądać m.in. wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości bądź zwrotu wartości pobranych pożytków (czyli np. zebranych plonów) za okres nawet za 10 lat wstecz.

POSTĘPOWANIE SĄDOWE W SPRAWACH O ZASIEDZENIE

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości składa się do Sądu Rejonowego miejsca położenia nieruchomości. Do jego zgłoszenia uprawiony jest każdy zainteresowany, choć w pierwszej kolejności będzie to samoistny posiadacz. Uczestnikami powyższego postępowania są właściciel, współwłaściciel, a w przypadku ich śmierci, są to następcy prawni.

Podstawowy koszt, jaki należy pokryć w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia, to opłata sądowa od wniosku, która w przypadku nieruchomości wynosi 2000 zł (niezależnie od wartości danej nieruchomości). Jeżeli jednak sytuacja majątkowa wnioskodawcy jest trudna, razem z wnioskiem o zasiedzenie można złożyć kolejny, traktujący o zwolnieniu od kosztów sądowych. W niektórych przypadkach tego typu spraw należy się także liczyć z dodatkowymi kosztami, np. wtedy, gdy nie znamy wszystkich uczestników postępowania bądź ich adresów i zachodzi konieczność ich poszukiwania lub ustalenia dla nich kuratora reprezentującego ich interesy przed Sądem. Niewątpliwie jednak pomimo takich dodatkowych opłat koszt całej sprawy o zasiedzenie nieruchomości będzie i tak znacznie niższy od wartości nieruchomości, którą można utracić w razie braku jakichkolwiek działań.

Na koniec należy wskazać, iż długość trwania wyżej opisywanej sprawy może być bardzo zróżnicowana (od kilku miesięcy do kilku lat). Zależeć to będzie przede wszystkim od stopnia skomplikowania problemu, liczby uczestników i stopnia porozumienia między nimi, jak również obłożenia samego Sądu pracą, a także oczywiście od przygotowania wniosku o zasiedzenie - im bardziej kompletny i precyzyjny wniosek, tym krócej trwa postępowanie.