Kłopotliwa współwłasność

Definicja współwłasności została zawarta w art. 195 k.c., który stanowi, iż "Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)." Chcąc wymienić cechy współwłasności, należy przede wszystkim wskazać na: jedność przedmiotu, wielość współwłaścicieli oraz niepodzielność wspólnego prawa, która jest rozumiana w ten sposób, iż każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy, a nie do wyodrębnionej jej części.

Należy mieć świadomość, iż co do zasady dążenie do "wyjścia" ze współwłasności nieruchomości jest działaniem pożądanym, ponieważ służy doprowadzeniu nieruchomości do stanu prawnego, który pozwala na nieskrępowany obrót prawny taką nieruchomością. Dodatkowo istotnym czynnikiem motywującym do zniesienia współwłaścicieli nieruchomości jest również to, że większość czynności podejmowanych wobec wspólnej nieruchomości między współwłaścicielami należy z nimi uzgadniać, a jeżeli takiej zgody brak, to pozostaje konieczność zwrócenia się do sądu, aby ten w imieniu jednego współwłaściciela bądź części współwłaścicieli wyraził zgodę na podjęcie przez resztę współwłaścicieli czynności dotyczących ich wspólnej nieruchomości.

W naszym systemie prawnym współwłasność może być albo współwłasnością w częściach ułamkowych (taką regulują przepisy kodeksu cywilnego) albo współwłasnością łączną, czyli taką, która może powstać tylko z określonych stosunków prawnych na podstawie przepisów regulujących te stosunki. Cechą charakterystyczną współwłasności łącznej jest jej bezudziałowy charakter i dlatego współwłaściciele nie mogą rozporządzać swoim prawem dopóki trwa współwłasność łączna (przykładem współwłasności łącznej jest ustawowa wspólność małżeńska).

Z kolei współwłasność ułamkowa polega na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony ułamkiem (np. 1/2 udziału własności nieruchomości) i co istotne - każdy ze współwłaścicieli może dowolnie rozporządzać swoim udziałem w tym prawie bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Pierwszy sposób zniesienia współwłasności to umowa - czyli warunkiem koniecznym do notarialnego zniesienia współwłasności jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W takim przypadku należy udać się ze stosownymi dokumentami do notariusza, który przygotuje akt notarialny. W drodze uzgodnień należy określić również stawkę taksy notarialnej, czyli wynagrodzenia notariusza, które uzależnione jest od wartości dzielonego majątku i może się wahać w granicach od 100 zł do 10 000 zł (§ 2 ust 3 pkt 2 w zw. z § 3 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej1). Niewątpliwą zaletą takiego rozwiązania jest jego szybkość - całość zajmuje nie więcej niż jeden dzień.

Z kolei w przypadku konfliktu współwłaścicieli jedyną możliwą drogą pozostaje rozstrzygnięcie sprawy przez sąd. W takim wypadku można się spodziewać, iż sprawa będzie dłużej trwała, przy czym całkowity czas trwania postępowania jest bardzo zróżnicowany, gdyż zależy od postawy współwłaścicieli i ich stanowiska w trakcie postępowania. W takim wypadku jednak często bilans kosztów (zakładając zgodne stanowiska współwłaścicieli co do kluczowych kwestii) jest korzystniejszy niż w przypadku skorzystania z usług notariusza.

W przypadku sądowego zniesienia współwłasności koszty sądowe od wniosku zależą od tego, czy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności i czy przedstawiono zgodny projekt zniesienia współwłasności. W sytuacji, jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, to od takiego wniosku pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych, w pozostałych przypadkach opłata stała jest pobierana w kwocie 1000 złotych.2 Wniosek taki należy złożyć do sądu rejonowego, w obrębie którego znajduje się nieruchomość.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że nie każda nieruchomość może być podzielona, co może być spowodowane np. jej szczególnym charakterem lub nieznaczną wielkością.

Zasadą jest, że zniesienie współwłasności powinno nastąpić przede wszystkim przez podział fizyczny rzeczy wspólnej. Z wnioskiem o dokonanie podziału fizycznego może wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Uprawnienie to jest wyłączone tylko wyjątkowo, tj. gdyby dokonanie podziału było sprzeczne z przepisami ustawy lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy (np. wtedy gdy po podziale działki utraciłaby ona status działki budowalnej) albo gdyby podział pociągał za sobą istotną zmianę tej rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, sąd dokonuje podziału na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, w stosunku do wielkości udziałów. Dokonanie podziału w taki sposób, aby wyodrębnione części odpowiadały co do wartości wielkościom udziałów poszczególnych współwłaścicieli, nie zawsze jednak jest możliwe lub gospodarczo celowe, dlatego też jeżeli po dokonaniu takiego podziału zaistnieje różnica pomiędzy wartością np. utworzonych działek, to wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne.

Warto wskazać, iż częstym sposobem zniesienia współwłasności w sytuacji jeżeli nieruchomości nie da się fizycznie podzielić jest przyznanie nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli. Przyznanie rzeczy wspólnej jednemu bądź kilku współwłaścicielom powoduje, że pozostali współwłaściciele otrzymują spłaty stanowiące równowartość ich udziału we współwłasności.

Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności może być sprzedaż rzeczy wspólnej i podział pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej ceny (tzw. podział cywilny). Sprzedaży zarządzonej przez sąd dokonuje się stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego w trybie postępowania egzekucyjnego (w drodze licytacji) i po sprzedaży następuje podział uzyskanej sumy pomiędzy uprawnionych. Trzeba jednak przyznać, że ten sposób zniesienia współwłasności zazwyczaj jest najmniej korzystny dla współwłaścicieli, gdyż cena nieruchomości w drodze licytacji jest dużo niższa niż ta, którą można by uzyskać w razie sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku.

Zniesienie współwłasności nie jest rzeczą łatwą, jednakże w wielu przypadkach jest to jedyne rozwiązanie, aby móc efektywnie zarządzać nieruchomością. To, w jaki sposób dokonamy zniesienia współwłasności, zależy w główniej mierze od relacji, jakie panują pomiędzy współwłaścicielami.

Artykuł ukazał się w marcowym wydaniu miesięcznika "Farmer"