Regulacje prawne dotyczące służebności wliczają się do przepisów ograniczających prawo własności. Poniżej wskazujemy najważniejsze aspekty prawne oraz podstawowe prawa i obowiązki stron wynikające z ustanowienia służebności.

Służebności gruntowe

Służebności są instytucją prawa ograniczającą prawo własności nieruchomości. Ustanawiane są po to, aby zwiększyć możliwości eksploatowania innej nieruchomości lub by zadośćuczynić określonym potrzebom danej osoby. Przepisy prawa przewidują wiele rodzajów służebności różniących się od siebie treścią i sposobem wykonywania.

Przepisy prawa przewidują możliwość ustanowienia następujących służebności: gruntowej, osobistej, przesyłu. Zakres i treść służebności gruntowej opisany został w art. 285 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

„§1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części”.

Z powyższego wynika zatem, że służebność gruntowa to obciążenie jednej nieruchomości na rzecz drugiej. Przepisy nie definiują sposobu korzystania ze służebności. Możliwe jest więc każde działanie uprawnionego, które ma zwiększyć użyteczność nieruchomości władnącej, stosownie do potrzeb jej właściciela. Może polegać np. na służebności przejazdu lub przechodu bądź przegonu bydła przez nieruchomość, lecz także np. czerpaniu wody, przeprowadzeniu wodociągu czy korzystaniu z ogródka przydomowego. Najczęściej występującą służebnością gruntową jest służebność przejazdu i przechodu. Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków składających się na służebność powinien być określony w umowie, orzeczeniu sądowym lub decyzji administracyjnej kreującej dane prawo. Na terenach wiejskich najczęściej występuje służebność gruntowa wiejska, polegająca na tym, że uprawnionemu przysługuje prawo przegonu bydła przez grunt sąsiada.

Warto podkreślić, że służebność gruntowa jest nieograniczona w czasie. Nie jest ustanawiana bowiem na jakiś z góry określony okres. Służebność trwa zatem, dopóki nie wygaśnie, czyli nie zostanie zniesiona na podstawie przepisu prawa, umowy bądź też na podstawie orzeczenia sądu.

Wynagrodzenie i czas trwania

Ustanawiając służebność, strony decydują, czy będzie to służebność odpłatna czy nie. W praktyce służebność najczęściej przybiera postać odpłatną. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności stanowi bowiem ekwiwalent za ograniczenie prawa własności właściciela nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie to powinno zostać tak obliczone, aby uwzględniało stopień ograniczenia własności dla właściciela nieruchomości obciążonej, jak również korzyści uzyskiwane przez właściciela nieruchomości władnącej lub oszczędzone przez niego wydatki.

Służebność może powstać na kilka sposobów – w drodze umowy (oświadczenie woli osoby ustanawiającej służebność powinno być złożone w formie aktu notarialnego), wskutek orzeczenia sądowego lub administracyjnego. Możliwe jest także ustanowienie służebności wskutek zasiedzenia. Przesłanką zasiedzenia jest posiadanie służebności przez określony czas – w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza będzie to 20 lub 30 lat. Po ustanowieniu służebności podlega ona ujawnieniu zarówno w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej, jak i księdze dla nieruchomości obciążonej. Brak takiego wpisu nie oznacza, że służebność nie powstała, jednak w przyszłości będzie ona trudna do udowodnienia.

Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej. Należy również wskazać, że służebność wygasa wskutek upływu terminu, na jaki została zawarta umowa. Jest również możliwe zrzeczenie się prawa służebności, a także konfuzja, czyli nabycie nieruchomości obciążonej i władnącej przez tę samą osobę, co prowadzi do wygaśnięcia służebności. 

Zgodnie z art. 296 Kodeksu cywilnego istnieje też możliwość ustanawiania służebności osobistych – wówczas nieruchomość zostaje obciążona na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Różnica polega na tym, że nieruchomość zostaje obciążona na rzecz określonej osoby, a nie na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej. Wraz ze śmiercią uprawnionego służebność wówczas wygasa.

Droga konieczna

Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego: „Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”. W takim przypadku: „Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić”.

Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej przysługuje wtedy, kiedy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Może się więc zdarzyć również tak, że danej osobie przysługuje roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej, mimo że ta nieruchomość przylega do drogi publicznej, ale nie jest to dostęp odpowiedni.

Przykładowo: Pan Antoni ma gospodarstwo rolne utworzone z państwowych gruntów rolnych, wokół są inne gospodarstwa z gruntów Skarbu Państwa, po czasie część gruntów nabywa inny właściciel w sąsiedztwie i zakazuje panu Antoniemu dojazdu przez jego działkę do drogi asfaltowej. Sąsiad mówi, aby pan Antoni dojeżdżał drogą polną z tyłu jego działki, jednak ta droga przy deszczowej pogodzie jest całkowicie nieprzejezdna. Pan Antoni może wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności gruntowej drogi koniecznej.

W orzecznictwie sądowym przyjmuje się jednak, że roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie przysługuje, jeżeli właściciel nieruchomości może sobie ten dostęp uczynić odpowiednim, np. przez utwardzenie drogi, chyba że pociąga to za sobą nadmierne koszty.

Należy również pamiętać, że służebność drogi koniecznej powinna być ustanowiona z jak najmniejszym obciążeniem nieruchomości sąsiedniej, czyli wybiera się na ogół drogi najkrótsze i drogi, których urządzenie będzie najtańsze. Nie można ustanawiać służebności drogi koniecznej tylko po to, aby ułatwić dostęp do drogi publicznej. Za ustanowienie służebności drogi koniecznej należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej odpowiednie wynagrodzenie.