W postępowaniu podziałowym prowadzonym na wniosek właściciela nieruchomości wójt, burmistrz bądź prezydent wydają postanowienie zatwierdzające projekt podziału sporządzony wcześniej przez uprawnionego geodetę. Następnie wydawana jest decyzja o podziale nieruchomości – zgodnie z projektem podziału. W sytuacji, gdy podział nieruchomości wymaga umożliwienia którejś z działek dostępu do najbliższej drogi publicznej, musi nastąpić wydzielenie działek pod nową drogę publiczną, bądź wewnętrzną. Możliwość wydzielenia działek po drogę musi wynikać z treści obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela nieruchomości, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Powyższa zasada dotyczy także nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

W konsekwencji prawomocnej decyzji podziałowej nieruchomości wydzielone pod drogi stają się z mocy prawa własnością gminy. Wówczas, właściciel podzielonej nieruchomości pozbywa się obowiązku utrzymania takiej drogi, utwardzania, czy odśnieżania, to w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami może się domagać stosownego odszkodowania.

Gminy nie pouczają właścicieli dzielonych nieruchomości o przysługującym im uprawnieniu żądania odszkodowania. Częstokroć właściciele zobowiązywani są przez gminę do złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do odszkodowania. Takie zrzeczenie się nie wywołuje żadnych skutków prawnych, albowiem jest ono niezgodne z konstytucyjnym prawem do odszkodowania. W tym miejscu należy również zaznaczyć, że termin przedawnienia uprawnienia właściciela do żądania odszkodowania zaczyna biec dopiero od momentu wydania decyzji o przyznaniu odszkodowania. W praktyce skutkuje to możliwością żądania przez właścicieli zapłaty odszkodowania za drogi powstałe nawet kilkanaście lat temu.

Za działki gruntu przeznaczonego pod drogę publiczną bądź wewnętrzną przysługuje właścicielowi odszkodowanie w wysokości uzgodnionej z gminą. Jeżeli do uzgodnienia nie dojdzie, wówczas odszkodowanie ustala starosta na uprzedni wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego. Wysokość odszkodowania ustala się według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Choć ustawa o gospodarce nieruchomościami mówi jedynie o odszkodowaniu za wydzielone drogi publiczne, należy jednocześnie przyjąć, iż prawo do odszkodowania powstanie w razie wydzielenia dróg wewnętrznych. Obowiązek wypłaty odszkodowania za drogi zarówno publiczne, jak i wewnętrzne potwierdził Europejski Trybunał Praw Człowieka w Strasburgu w wyroku z dnia 6 listopada 2007 roku w sprawie trzech osób – wspólników firmy deweloperskiej Trust (skarga nr 22531/05). Europejski Trybunał Praw Człowieka w Strasburgu stwierdził, że mimo nadania drogom w decyzji podziałowej charakteru drogi wewnętrznej, owe drogi spełniają funkcję dróg publicznych i jako takie powinny być wywłaszczone za odpowiednim odszkodowaniem, także niezależnie od postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Za takim podejściem, zdaniem Trybunału, przemawia fakt, że drogi te są połączone z siecią dróg publicznych, a przede wszystkim nie są przeznaczone do wyłącznego użytku mieszkańców zamkniętego osiedla, lecz są ogólnodostępne. Służą one nieoznaczonej liczbie potencjalnych użytkowników, którzy mogą z nich korzystać na podobnych zasadach jak z dróg wybudowanych i utrzymywanych przez samorząd lub inne podmioty publiczne.

Właściciele dokonujący podziału nieruchomości z wydzieleniem dróg nieświadomi swoich uprawnień zwykle nie żądają od gmin zapłaty odszkodowania. Co gorsza zobowiązywani są przez gminy do złożenia oświadczeń o zrzeczeniu się przysługujących uprawnień – niezgodnych z Konstytucją, oraz ponoszenia kosztów utrzymania dróg. Ustalenie wysokości odszkodowania w drodze postępowania administracyjnego staje się jednak coraz bardziej powszechne

Kancelaria Radcy Prawnego

Tomasz Dzionek

specjalizująca się w dochodzeniu odszkodowań za wydzielone drogi na terenie całego kraju