- Mam niewielkie gospodarstwo. Chciałem je powiększyć, kupując ziemię przylegającą do mojej – tłumaczy nam czytelnik. – Niestety, nie dowiedziałem się, że komornik ogłosił licytację. Dowiedziałem się, że mogę nabyć tę ziemię dopiero wtedy, jak zaoferował ją handlarz, który już nabył ziemię od komornika. Jak to możliwe, że komornik sprzedaje ziemię i nie ma na ten temat żadnej informacji na naszym terenie? Jestem członkiem izby rolniczej, ale nawet tam żadnej informacji o tej licytacji nie było. W efekcie nabył ziemię handlarz niebędący rolnikiem, który zaraz ją odsprzedał za prawie dwukrotne wyższą cenę.

I wszystko stało się zgodnie z prawem.

Jak wyjaśnia MRiRW, „Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r.  o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1362, z późn. zm.)  nie reguluje obowiązków komorników, ani nie określa miejsc, w których komornik jest obowiązany do ogłoszenia zamiaru sprzedaży nieruchomości rolnych. Kwestie związane z egzekucją z nieruchomości zostały natomiast szczegółowo omówione w ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1460, z póżn. zm.). Wyjaśnienia Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi mogą  odnosić się jedynie do aspektów działań komorników, do których zastosowanie mają przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.”

Bez wątpienia. Problem jednak w tym, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zawiera potężną furtkę. Osoba nabywająca ziemię z licytacji nie musi być rolnikiem.

„Czy taka osoba musi prowadzić nabyte od komornika gospodarstwo rolne, czy musi uprawiać ziemię, którą nabyła, czy ma obowiązek zdobycia wykształcenia rolniczego, zamieszkania w gminie, w której leży nabyta działka? Kiedy może ją odsprzedać?” – pytaliśmy w ministerstwie.

 „Zgodnie z art. 2a ust. 3 pkt 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, przy nabywaniu nieruchomości rolnej w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego nie znajduje zastosowania jedna z głównych zasad ustawy, tj. że nieruchomości rolne mogą być nabywane wyłącznie przez rolników indywidualnych. W związku z tym nie ma znaczenia, czy nabywcą w toku licytacji komorniczej będzie rolnik, czy też <nierolnik>. Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości - a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Dodatkowo w okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2 ustawy). Z uwagi na brak wyłączenia stosowania tych przepisów w odniesieniu do nieruchomości rolnych nabytych w toku postępowania egzekucyjnego (art. 2b ust. 4 ustawy), każdy nabywca takiej nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, niezależnie od tego czy jest rolnikiem czy też nie, jest związany przepisami wynikającymi z art. 2b ust. 1 i 2 ustawy. Nabywca takiej nieruchomości będzie mógł więc ją zbyć przed upływem okresu 5 lat od dnia jej nabycia jedynie wówczas, gdy na wcześniejsze zbycie wyrazi zgodę Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym - art. 2b ust. 3 ustawy). Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie nakłada natomiast na nabywcę nieruchomości rolnych nabytych w tym trybie obowiązku posiadania wykształcenia rolniczego, czy też zamieszkania w gminie, na terenie której położona jest nabyta nieruchomość rolna” – wyjaśniło ministerstwo.

Zatem nabywca ziemi rolnej przez 5 lat nie może jej zbyć. To teraz. Ale sprawa egzekucyjna, o której mówi nasz czytelnik, była wszczęta przed 30 kwietnia 2016 roku. Komornik udzielił przybicia w marcu 2017 roku, a sąd wydał postanowienie w maju 2017 roku. Nabywca "od komornika" odsprzedał tę ziemię - ze znacznym zyskiem - wkrótce potem. Czy taka transakcja sprzedaży była dopuszczalna? Podobno zawarcia tej umowy sprzedaży odmówiło dwóch notariuszy, zawarł ją trzeci. Czy taką transakcję można unieważnić? – dopytywaliśmy w ministerstwie.

Jak się okazuje – wszystko odbyło się zgodnie z prawem.

Ministerstwo wyjaśniło: „Sąd Najwyższy w uchwale w sprawie  III  CZP  13/17  uznał,  że  <Do  egzekucji z nieruchomości rolnej  wszczętej  przed 30.4.2016 r. nie stosuje się ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych wynikających z art. 2a ustawy z dnia 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn.:  Dz.  U.  z  2012  r.,poz.  803)  w  brzmieniu  ustalonym przez art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 14.4.2016 r. – o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2016 r., poz. 585)>. Również  w uchwale  Sądu  Najwyższego  w  sprawie  III  CZP  35/17  przyjęto,  że  <Do  nabycia  własności  nieruchomości  rolnej  w  toku  egzekucji  sądowej z nieruchomości, wszczętej przed 30.4.2016 r. nie stosuje się ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych wynikających z art. 2a ustawy z dnia  11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r., poz. 803) wprowadzonego przez art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 14.4.2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2016 r., poz. 585)>.  Z kolei w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 7.09.2018 r. sygn. akt III CZP 32/18 wyrażono pogląd, że ograniczenia wynikające z art. 2b ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego nie mają zastosowania do osoby zbywającej nieruchomość, która uzyskała przysądzenie jej własności po dniu 30 kwietnia 2016 r., w egzekucji nieruchomości wszczętej przed tą datą. W świetle przytoczonego orzecznictwa Sądu Najwyższego, do rozporządzenia prawem własności nieruchomości, nabytej w wyniku postępowania egzekucyjnego wszczętego przed dniem 30.4.2016 r. nie mają zastosowania również ograniczenia z art. 2b ustawy (dotyczące zakazu zbywania nieruchomości rolnych w określonym czasie).

Reasumując, w opisanym przez Panią redaktor stanie faktycznym dopuszczalne było zawarcie wskazanej umowy sprzedaży.”

I tyle. Zatem przez okres ostatnich czterech lat, kiedy już obowiązywały ograniczenia wprowadzone w kwietniu 2016 roku, handel ziemią z upadających gospodarstw mógł i może odbywać się w sposób niczym niezakłócony – bo egzekucje wszczęto przed kwietniem 2016 roku - tam, gdzie tak właśnie się stało. A egzekucji nie kończy się szybko, więc ogromna ich liczba z ostatnich lat musiała być wszczęta przed 30 kwietnia 2016 roku. Ilu handlarzy ziemią zarobiło w ten sposób? Ile banków odebrało ziemię za długi?

„Ministerstwo nie dysponuje informacjami, jaka łączna powierzchnia nieruchomości rolnych została sprzedana w licytacjach komorniczych oraz kto został ich nabywcą” – podaje MRiRW.